Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude für die AfA (§ 7 EStG) – Memmingen
Mehr Abschreibung, weniger Steuer: Ein Sachverständigengutachten begründet einen realistischen Gebäudeanteil – und damit eine höhere AfA-Bemessungsgrundlage.
Nur das Gebäude bringt Abschreibung
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann die Anschaffungskosten steuerlich abschreiben – allerdings nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. Der Bodenanteil nutzt sich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibbar.
Entscheidend ist daher, wie der Kaufpreis in Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt wird. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung (AfA) – und desto geringer Ihre Steuerlast über die gesamte Haltedauer.
Genau hier lohnt sich ein Sachverständigengutachten: Es begründet einen realistischen, oft höheren Gebäudeanteil als die pauschalen Ansätze des Finanzamts.
§ 7 EStG und die Kaufpreisaufteilung
§ 7 EStG regelt die Absetzung für Abnutzung (AfA). Bemessungsgrundlage ist der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb sachgerecht in Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden.
Finanzämter greifen dafür häufig auf die „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ des Bundesfinanzministeriums zurück. Diese setzt den Gebäudeanteil – gerade in Regionen mit hohen Bodenwerten – jedoch oft zu niedrig an, was Ihre Abschreibung schmälert.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe für die Gerichte nicht bindend ist und im Streitfall der Wert durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln ist. Ein qualifiziertes Gutachten kann daher einen höheren, realistischen Gebäudeanteil durchsetzen.
Wann sich das Gutachten lohnt
Vor allem für Kapitalanleger mit vermieteten Immobilien.
Kauf einer Kapitalanlage
Wenn Sie eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus erwerben.
Hoher Bodenwert
In gefragten Lagen, wo die Arbeitshilfe den Gebäudeanteil drückt.
Zu niedriger Ansatz
Wenn das Finanzamt einen ungünstigen Gebäudeanteil festgesetzt hat.
Einspruch / Streitfall
Als fachliche Grundlage gegen den Steuerbescheid.
Steueroptimierung
Um die Abschreibung über Jahre zu maximieren.
Denkmal / Altbau
Bei Objekten mit besonderem Gebäudeanteil.
Wie ein höherer Gebäudeanteil Ihre Steuer senkt
Im Gutachten ermittle ich den Bodenwert (über Fläche und Bodenrichtwert) und den Gebäudewert getrennt und leite daraus eine sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises ab. Diese Aufteilung ist nachvollziehbar begründet – anders als ein pauschaler Rechenansatz.
Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet eine höhere AfA-Bemessungsgrundlage. Über die Jahre summiert sich das zu einer spürbaren Steuerersparnis, die die einmaligen Kosten des Gutachtens in der Regel deutlich übersteigt.
Das Gutachten können Sie direkt beim Finanzamt einreichen – Ihr Steuerberater arbeitet die Werte anschließend in die Steuererklärung ein.
Was Ihnen das Gutachten bringt
- Höhere AfA – realistischer Gebäudeanteil statt Pauschale
- Steuerersparnis – Wirkung über die gesamte Haltedauer
- BFH-gestützt – die Arbeitshilfe ist nicht bindend
- Rechtssicher – nachvollziehbar begründet gegenüber dem Finanzamt
- Für den Einspruch – fachliche Grundlage im Streitfall
- Planbar – vorab klären wir, ob es sich rechnet
Warum die BMF-Arbeitshilfe oft nachteilig ist
Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums vereinfacht die Aufteilung stark und gewichtet den Bodenwert in gefragten Lagen sehr hoch. Das führt dazu, dass der abschreibbare Gebäudeanteil – und damit Ihre jährliche AfA – niedriger ausfällt, als es dem tatsächlichen Verhältnis entspricht.
Der Bundesfinanzhof hat der pauschalen Anwendung Grenzen gesetzt: Bestehen Zweifel an der Aufteilung, ist der Gebäudeanteil durch ein Sachverständigengutachten zu bestimmen. Sie müssen den ungünstigen Pauschalansatz also nicht hinnehmen – ein Gutachten verschafft Ihnen die belastbare Alternative.
So läuft Ihr Gutachten ab
Kostenloses Erstgespräch
Sie schildern Ihren Anlass. Ich sage Ihnen ehrlich, welche Gutachtenart Sie brauchen und was sie kostet.
Ortstermin
Ich besichtige die Immobilie in Memmingen und Umgebung und sichte alle relevanten Unterlagen.
Wertermittlung
Auf Basis der anerkannten Verfahren nach ImmoWertV und einer belastbaren Datengrundlage ermittle ich den Wert.
Gutachten
Sie erhalten Ihr schriftliches, nachvollziehbares Gutachten termintreu – auf Wunsch mit Besprechung.
Warum ein zertifizierter Sachverständiger
Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger erstelle ich eine methodisch saubere, nachvollziehbare Aufteilung, die das Finanzamt und im Streitfall auch die Gerichte akzeptieren. Pauschale Excel-Rechnungen halten dieser Prüfung oft nicht stand.
Mit genauer Kenntnis der Bodenwerte in Memmingen und im Unterallgäu und über 30 Jahren Erfahrung ordne ich das Verhältnis von Boden und Gebäude realistisch ein – zu Ihrem steuerlichen Vorteil.
Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung
Lohnt sich das Gutachten wirklich?
Ist die BMF-Arbeitshilfe bindend?
Wann sollte ich das Gutachten erstellen lassen?
Akzeptiert das Finanzamt ein Gutachten?
Arbeiten Sie mit meinem Steuerberater zusammen?
Sind Sie in meiner Region tätig?
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Abschreibung optimieren, Steuer senken
Schildern Sie mir Ihre Immobilie – ich prüfe, wie viel ein Gutachten für Sie herausholt.