Warum nur das Gebäude abgeschrieben wird

Die steuerliche Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, folgt einem einfachen Grundgedanken: Abgeschrieben wird nur, was sich im Laufe der Zeit tatsächlich abnutzt. Bei einer vermieteten Immobilie ist das ausschließlich das Gebäude mit seinen Bauteilen, seiner Technik und seiner Substanz. Der Grund und Boden dagegen verliert durch die Nutzung nicht an Wert – Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb bleibt der Bodenanteil des Kaufpreises steuerlich außen vor.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 7 EStG. Für Vermieter bedeutet das: Je größer der Anteil des Kaufpreises ist, der rechnerisch auf das Gebäude entfällt, desto höher fällt die jährliche Abschreibung aus – und desto stärker mindert sie Ihre steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Der Bodenanteil hingegen ist steuerlich totes Kapital, das Ihnen über die AfA nichts zurückbringt.

Genau aus diesem Grund lohnt es sich, die Aufteilung des Gesamtkaufpreises nicht dem Zufall oder einer pauschalen Schätzung zu überlassen. Wer hier sorgfältig und sachgerecht vorgeht, verschenkt über die Haltedauer der Immobilie keine steuerlichen Vorteile.

Der Hebel: ein sachgerecht höherer Gebäudeanteil

Der Gesamtkaufpreis Ihrer Immobilie muss auf zwei Positionen verteilt werden: auf den Grund und Boden und auf das Gebäude. Diese Aufteilung ist keine Formsache, sondern hat unmittelbare Auswirkungen auf Ihre Steuerlast. Ein höherer Gebäudeanteil führt zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die AfA und damit Jahr für Jahr zu einer spürbaren Entlastung.

Wichtig ist dabei die richtige Erwartungshaltung: Es geht nicht darum, den Gebäudeanteil künstlich in die Höhe zu treiben. Ein unrealistischer Ansatz wird vom Finanzamt verworfen und kann im Zweifel sogar zu Rückfragen und Korrekturen führen. Das Ziel ist ein sachgerechter, gut begründeter Gebäudeanteil, der die tatsächlichen Wertverhältnisse Ihrer Immobilie abbildet – und der genau deshalb belastbar ist.

• Ein höherer, aber realistischer Gebäudeanteil erhöht die jährliche AfA und senkt die Steuerlast.
• Der Bodenanteil bleibt abschreibungsneutral – er sollte nicht überhöht angesetzt werden.
• Sachgerecht bedeutet: nachvollziehbar hergeleitet, nicht willkürlich zu Ihren Gunsten verschoben.
• Die Aufteilung wirkt über die gesamte Haltedauer und summiert sich zu einem erheblichen Betrag.

Wovon das Verhältnis von Boden und Gebäude abhängt

Ob der Bodenanteil hoch oder niedrig ausfällt, hängt stark von der Lage und den Eigenschaften des Objekts ab. In begehrten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten kann der Boden einen beachtlichen Teil des Kaufpreises ausmachen, während in einfacheren Lagen der Gebäudeanteil überwiegt. Auch die Grundstücksgröße, die Bebauungsdichte und der bauliche Zustand spielen eine Rolle.

Bei Eigentumswohnungen wird der Bodenwert über den Miteigentumsanteil am Grundstück zugerechnet. Bei einem großen Grundstück mit vergleichsweise kleinem Gebäude verschiebt sich das Verhältnis zugunsten des Bodens, bei einem massiv bebauten Grundstück in einfacher Lage eher zugunsten des Gebäudes.

Diese Faktoren zeigen, warum pauschale Aufteilungen der Realität oft nicht gerecht werden. Zwei Objekte mit demselben Kaufpreis können völlig unterschiedliche Boden-Gebäude-Verhältnisse aufweisen. Eine individuelle Betrachtung ist deshalb der Schlüssel zu einer korrekten und zugleich vorteilhaften Abschreibung.

Die Rolle des Sachverständigengutachtens

Das Finanzamt greift zur Aufteilung häufig auf standardisierte Verfahren zurück. Diese sind praktikabel, bilden die Besonderheiten eines einzelnen Objekts aber nicht immer zutreffend ab – nicht selten wird der Bodenanteil dabei zu hoch angesetzt, was Ihre Abschreibung verringert. Hier setzt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten an.

Ein Gutachten leitet den Boden- und den Gebäudewert nach anerkannten Bewertungsmethoden her und dokumentiert die Aufteilung nachvollziehbar. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die pauschale Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nicht allein maßgeblich ist und ein qualifiziertes Gutachten eine sachgerechtere Aufteilung nachweisen kann. Damit haben Sie ein belastbares Instrument in der Hand, um Ihren berechtigten Gebäudeanteil gegenüber dem Finanzamt zu begründen.

Ein solches Gutachten entfaltet seinen Wert besonders dann, wenn die vom Finanzamt vorgesehene Aufteilung erkennbar von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht. Es verschafft Ihnen die Grundlage, Ihre Abschreibung auf einem sachlich fundierten Fundament zu sichern – ein Baustein, den auch ein detailliertes Verkehrswertgutachten liefern kann.

So gehen Sie strategisch vor

Am wirkungsvollsten ist es, die Aufteilung frühzeitig zu bedenken – idealerweise bereits beim Kauf. Eine sachgerechte Aufteilung, die schon im Kaufvertrag dokumentiert ist, wird von der Finanzverwaltung grundsätzlich anerkannt, sofern sie realistisch ist und nicht offensichtlich nur der Steueroptimierung dient. Wer diese Weichen früh stellt, spart sich spätere Auseinandersetzungen.

Ist der Kauf bereits erfolgt, lässt sich die Aufteilung dennoch überprüfen und mit einem Gutachten untermauern. Gerade bei laufenden oder anstehenden Steuererklärungen kann sich der Aufwand über die Jahre deutlich rechnen. Stimmen Sie das Vorgehen eng mit Ihrem Steuerberater ab, damit Gutachten und steuerliche Umsetzung ineinandergreifen.

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