Immobiliengutachten fürs Finanzamt nach § 198 BewG in Memmingen
Erbschaft- oder Schenkungsteuer sparen: Mit einem qualifizierten Gutachten weisen Sie dem Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert Ihrer Immobilie nach.
Wenn das Finanzamt zu hoch bewertet
Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, setzt das Finanzamt für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen Wert an. Diesen Wert ermittelt es typisiert nach dem Bewertungsgesetz – also nach pauschalen, standardisierten Verfahren, ohne die Immobilie je gesehen zu haben.
Das Problem: Individuelle wertmindernde Umstände wie Reparaturstau, ein schlechter baulicher Zustand, ungünstige Grundrisse oder Belastungen wie ein Wohnrecht bleiben dabei häufig unberücksichtigt. Die Folge ist oft ein zu hoher Steuerwert – und damit eine zu hohe Steuer.
Genau hier setzt ein qualifiziertes Gutachten an: Es weist den tatsächlichen, niedrigeren Wert nach. Als zertifizierter Sachverständiger erstelle ich in Memmingen und im Unterallgäu Gutachten, die vom Finanzamt anerkannt werden – und die Ihnen bares Geld sparen können.
Was besagt § 198 BewG?
§ 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) räumt Ihnen ein wichtiges Recht ein: den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“. Weisen Sie durch ein Gutachten nach, dass Ihre Immobilie weniger wert ist als der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen.
Der gemeine Wert entspricht dabei im Ergebnis dem Verkehrswert nach § 194 BauGB. Das Gutachten muss die wertbestimmenden Umstände nachvollziehbar erfassen und methodisch sauber hergeleitet sein – deshalb sollte es von einem qualifizierten, idealerweise DAkkS-akkreditiert zertifizierten Sachverständigen stammen.
Wichtig ist der richtige Stichtag: Bewertet wird auf den Todestag (bei der Erbschaft) beziehungsweise den Tag der Schenkung. Das Gutachten lässt sich im Rahmen des Feststellungsverfahrens einreichen, häufig mit dem Einspruch gegen den Feststellungsbescheid.
Wann sich das Gutachten lohnt
Immer dann, wenn der Finanzamtswert höher liegt als der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie.
Geerbte Immobilie
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben und Erbschaftsteuer anfällt.
Schenkung / Übergabe
Bei Übertragung zu Lebzeiten und vorweggenommener Erbfolge.
Reparaturstau & Mängel
Wenn der Zustand deutlich schlechter ist, als das Pauschalverfahren annimmt.
Belastete Grundstücke
Bei Wohn- oder Nießbrauchrechten, die den Wert mindern.
Zu hoher Bescheid
Wenn der Feststellungsbescheid einen überhöhten Wert ausweist.
Besondere Objekte
Bei ungewöhnlichen Immobilien, die das Standardverfahren schlecht abbildet.
Vom überhöhten Bescheid zur niedrigeren Steuer
Zunächst prüfe ich, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall überhaupt lohnt – nämlich dann, wenn der reale Wert spürbar unter dem Finanzamtswert liegt. In der kostenlosen Ersteinschätzung klären wir das, bevor Kosten entstehen.
Anschließend besichtige ich die Immobilie, dokumentiere den Zustand und alle wertmindernden Umstände und ermittle den gemeinen Wert zum maßgeblichen Stichtag nach den anerkannten Verfahren. Das fertige Gutachten reichen Sie – oder Ihr Steuerberater – beim Finanzamt ein.
Da das Gutachten die individuellen Gegebenheiten Ihrer Immobilie berücksichtigt, führt es regelmäßig zu einem niedrigeren Wertansatz als das pauschale Verfahren des Finanzamts – und damit zu einer geringeren Steuerlast.
Was Ihnen das Gutachten bringt
- Weniger Steuer – ein niedrigerer Wert senkt die Erbschaft-/Schenkungsteuer
- Gesetzlich vorgesehen – der Nachweis ist in § 198 BewG ausdrücklich geregelt
- Anerkannt – Gutachten eines zertifizierten, akkreditierten Sachverständigen
- Stichtagsgenau – bewertet auf Todes- bzw. Schenkungstag
- Individuell – Mängel und Belastungen werden berücksichtigt
- Planbar – vorab klären wir, ob sich das Gutachten rechnet
Warum der Finanzamtswert oft zu hoch ausfällt
Das Finanzamt bewertet im Massenverfahren und typisiert. Es kann und will nicht jede Immobilie einzeln besichtigen, sondern rechnet mit Durchschnittswerten. Für eine gepflegte Standardimmobilie mag das passen – bei allem, was davon abweicht, liegt der angesetzte Wert jedoch häufig zu hoch.
Der Gesetzgeber hat genau dafür in § 198 BewG die Möglichkeit geschaffen, den niedrigeren Wert nachzuweisen. Sie zahlen dann Steuer auf den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie – nicht auf einen pauschal angenommenen. Bei den heutigen Immobilienwerten kann die Ersparnis die Kosten des Gutachtens um ein Vielfaches übersteigen.
So läuft Ihr Gutachten ab
Kostenloses Erstgespräch
Sie schildern Ihren Anlass. Ich sage Ihnen ehrlich, welche Gutachtenart Sie brauchen und was sie kostet.
Ortstermin
Ich besichtige die Immobilie in Memmingen und Umgebung und sichte alle relevanten Unterlagen.
Wertermittlung
Auf Basis der anerkannten Verfahren nach ImmoWertV und einer belastbaren Datengrundlage ermittle ich den Wert.
Gutachten
Sie erhalten Ihr schriftliches, nachvollziehbares Gutachten termintreu – auf Wunsch mit Besprechung.
Warum die Zertifizierung hier besonders zählt
Gerade bei Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt ist entscheidend, dass der Sachverständige durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle zertifiziert ist. Meine Zertifizierung stammt von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle – eine wichtige Voraussetzung für die Anerkennung.
Ich habe bereits mehrfach Fälle übernommen, in denen zunächst ein nicht ausreichend zertifiziertes Gutachten vorlag und vom Finanzamt nicht akzeptiert wurde – mit entsprechenden Verlusten. Setzen Sie deshalb von Anfang an auf eine belastbare Grundlage.
Als geprüfter Immo-Erbrechts-Experte bin ich zudem auf genau diese Fragestellungen rund um Erbe, Schenkung und Vermögensübertragung spezialisiert.
Häufige Fragen zum Gutachten fürs Finanzamt
Lohnt sich ein Gutachten wirklich?
Bis wann kann ich das Gutachten einreichen?
Auf welchen Stichtag wird bewertet?
Wird jedes Gutachten anerkannt?
Gilt das auch bei Schenkungen?
Für welche Region sind Sie tätig?
Weiterlesen: Ratgeber rund um Gutachten fürs Finanzamt
Prüfen, ob Sie zu viel Steuer zahlen
Schildern Sie mir Ihren Fall – ich sage Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt.