Ratgeber · Gutachten fürs Finanzamt

§ 198 BewG: So gelingt der Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts

Das Bewertungsgesetz eröffnet Steuerpflichtigen einen wirksamen Weg, überhöhte Wertansätze des Finanzamts zu korrigieren. Doch der Nachweis des niedrigeren Werts stellt klare Anforderungen an das Gutachten. Dieser Ratgeber erklärt, worauf es ankommt – von der Öffnungsklausel bis zu den wertmindernden Faktoren.

In diesem Beitrag

Die Öffnungsklausel: Was § 198 BewG erlaubt

Das typisierte Bewertungsverfahren des Finanzamts liefert einen Wert, der für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer maßgeblich ist. Weil dieses Verfahren mit Pauschalen arbeitet, kann der Wert höher ausfallen, als es dem tatsächlichen Marktgeschehen entspricht.

Genau an dieser Stelle greift § 198 BewG. Die Vorschrift wird als Öffnungsklausel bezeichnet, weil sie dem typisierten Verfahren eine Tür öffnet: Der Steuerpflichtige darf nachweisen, dass der gemeine Wert – also der Verkehrswert – der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt angesetzte Wert.

Gelingt dieser Nachweis, tritt der niedrigere Wert an die Stelle des typisierten Werts. Die Beweislast liegt dabei beim Steuerpflichtigen. Das bedeutet: Der niedrigere Wert muss aktiv und belastbar dargelegt werden – das Finanzamt korrigiert nicht von sich aus.

Anforderungen an ein taugliches Gutachten

Nicht jede Wertermittlung wird vom Finanzamt akzeptiert. Gefragt ist ein qualifiziertes Gutachten, das nachvollziehbar, methodisch korrekt und gerichtsfest aufgebaut ist. Ein solches Gutachten stammt in der Regel von einem entsprechend qualifizierten oder zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Damit der Nachweis Bestand hat, sollte das Gutachten insbesondere folgende Merkmale erfüllen:

  • Anwendung der anerkannten normierten Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren).
  • Eine Besichtigung des Objekts als Grundlage für die Zustandsbeurteilung.
  • Nachvollziehbare Herleitung aller Ansätze, Zu- und Abschläge.
  • Erstellung durch einen fachlich qualifizierten, unabhängigen Sachverständigen.

Diese wertmindernden Faktoren zählen

Der Kern des Nachweises besteht darin, die individuellen Eigenschaften der Immobilie herauszuarbeiten, die das typisierte Verfahren nicht erfasst. Solche Faktoren senken den realen Verkehrswert und werden im Gutachten konkret bewertet.

Häufig wertmindernd wirken:

  • Erheblicher Reparatur- und Sanierungsstau oder Bauschäden.
  • Feuchtigkeit, Schadstoffe oder veraltete Haustechnik.
  • Ungünstiger Grundriss, schlechte Energieeffizienz, kleine Restnutzungsdauer.
  • Belastungen wie Nießbrauch, Wohnrecht, Wege- oder Leitungsrechte.
  • Ungünstige Lage, Lärm, Zuschnitt des Grundstücks oder Erschließungsmängel.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Der Weg zum Wertnachweis beginnt mit einer Erstprüfung. Anhand des Feststellungsbescheids und der Objektdaten lässt sich abschätzen, wie groß die mögliche Differenz zwischen typisiertem Wert und Verkehrswert ausfällt und ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt.

Fällt die Einschätzung positiv aus, folgt die Ortsbesichtigung. Der Sachverständige erfasst Zustand, Ausstattung, Mängel und Besonderheiten und sichtet die Unterlagen zum Objekt. Auf dieser Grundlage wird das passende Verfahren gewählt und der Verkehrswert hergeleitet.

Das fertige Gutachten dokumentiert den niedrigeren Wert lückenlos. Sie oder Ihr Steuerberater reichen es beim Finanzamt ein. Wie ein solches Gutachten im Detail aufgebaut ist, erläutern wir im Ratgeber zum Verkehrswertgutachten.

Zusammenspiel mit Finanzamt und Steuerberater

Der Sachverständige und der Steuerberater übernehmen unterschiedliche Rollen. Der Sachverständige verantwortet die Wertermittlung und erstellt den belastbaren Nachweis. Der Steuerberater beurteilt die steuerlichen Folgen, prüft den Bescheid und kümmert sich um die formale Kommunikation mit dem Finanzamt.

Da gegen den Steuerbescheid eine gesetzliche Frist läuft, sollten beide frühzeitig zusammenarbeiten. Wird die Begutachtung zu spät angestoßen, kann der Nachweis unter Umständen nicht mehr rechtzeitig eingereicht werden. Zeitnahes Handeln ist deshalb entscheidend.

Ein gutes Gutachten überzeugt durch Klarheit und Nachvollziehbarkeit. Je sauberer die wertmindernden Faktoren dokumentiert sind, desto geringer ist das Risiko von Rückfragen – und desto eher wird der niedrigere Wert anerkannt.

Tipp: Klären Sie schon vor der Beauftragung mit Ihrem Steuerberater, bis wann der Nachweis vorliegen muss. So stellen Sie sicher, dass das Gutachten rechtzeitig fertig ist und die gesetzliche Frist gewahrt bleibt.

Häufige Fragen

Was bedeutet Öffnungsklausel bei § 198 BewG?
Die Öffnungsklausel erlaubt es Ihnen, gegenüber dem typisierten Bewertungsverfahren des Finanzamts einen niedrigeren gemeinen Wert – den Verkehrswert – nachzuweisen. Der Nachweis erfolgt durch ein qualifiziertes Gutachten, und die Beweislast liegt bei Ihnen als Steuerpflichtigem.
Reicht eine einfache Online-Bewertung als Nachweis?
Nein. Das Finanzamt verlangt ein qualifiziertes, methodisch nachvollziehbares und gerichtsfestes Gutachten, das in der Regel auf einer Besichtigung beruht und die anerkannten Bewertungsverfahren anwendet. Automatisierte Schätzungen genügen dieser Anforderung nicht.
Welche Mängel senken den Verkehrswert am stärksten?
Besonders ins Gewicht fallen erheblicher Sanierungsstau, Bauschäden, Feuchtigkeit sowie Belastungen wie Nießbrauch oder Wohnrecht. Diese Faktoren werden im typisierten Verfahren kaum erfasst, im Gutachten aber konkret bewertet.

Ein Nachweis, der beim Finanzamt Bestand hat

Der niedrigere Wert überzeugt nur mit einem methodisch sauberen, gerichtsfesten Gutachten. Lassen Sie Ihren Wertnachweis von einem zertifizierten Sachverständigen erstellen.