Geringstes Gebot und die Wertgrenzen im Versteigerungstermin
Im ersten Versteigerungstermin schützen zwei Wertgrenzen vor einer Verschleuderung der Immobilie: die 7/10- und die 5/10-Grenze. Zusammen mit dem geringsten Gebot bestimmen sie, ob und wann ein Zuschlag erteilt wird. Wer diese Regeln versteht, bietet strategisch klüger.
Das geringste Gebot als Einstiegsschwelle
Das geringste Gebot ist der Betrag, der im Termin mindestens geboten werden muss, damit ein Gebot überhaupt zulässig ist. Es setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: den bestehen bleibenden Rechten, die der Ersteher übernimmt, und dem sogenannten bar zu zahlenden Teil, aus dem die Verfahrenskosten und vorrangige Ansprüche gedeckt werden.
Das geringste Gebot ist nicht mit dem Verkehrswert identisch. Es kann deutlich darunter liegen und dient dem Schutz vorrangiger Rechte, nicht der Erzielung eines marktgerechten Preises. Diese Aufgabe übernehmen die beiden Wertgrenzen.
Für Sie als Bieter bedeutet das: Das geringste Gebot ist die technische Untergrenze, ab der Sie mitbieten dürfen. Ob ein niedriges Gebot am Ende auch zum Zuschlag führt, entscheidet sich an den Wertgrenzen.
Die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG
Die erste Schutzgrenze bezieht sich auf sieben Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts. Bleibt das Meistgebot im ersten Termin unter dieser 7/10-Grenze, kann ein Berechtigter – etwa ein Gläubiger – die Versagung des Zuschlags beantragen.
Wichtig ist das Wort beantragen. Die Grenze wirkt nicht automatisch. Wird kein Antrag gestellt, kann der Zuschlag trotz eines Gebots unter 7/10 erteilt werden. Ob ein Berechtigter den Antrag stellt, hängt von dessen Interessenlage ab.
Für Bieter ist das eine wichtige Erkenntnis: Ein Gebot knapp unter der 7/10-Grenze kann erfolgreich sein, ist aber unsicher, weil es an einem Antrag scheitern kann. Wer Planungssicherheit möchte, orientiert sich daher an dieser Schwelle.
Die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG
Die zweite Schutzgrenze liegt bei fünf Zehnteln, also der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts. Bleibt das Meistgebot im ersten Termin unter dieser 5/10-Grenze, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen – ganz ohne Antrag.
Diese Grenze wirkt also zwingend. Das Gericht muss den Zuschlag verweigern, auch wenn kein Beteiligter etwas dagegen unternimmt. Sie ist der harte Boden, der eine echte Verschleuderung der Immobilie im ersten Termin verhindert.
Die beiden Grenzen im Überblick:
- 7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Zuschlag kann auf Antrag eines Berechtigten versagt werden
- 5/10-Grenze (§ 85a ZVG): Zuschlag ist von Amts wegen zwingend zu versagen
- Bezugsgröße ist immer der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert
- Beide Grenzen gelten nur im ersten Termin
Wegfall der Grenzen im zweiten Termin
Beide Wertgrenzen gelten ausschließlich für den ersten Versteigerungstermin. Wird in diesem Termin kein wirksamer Zuschlag erteilt – etwa weil die Grenzen greifen oder kein ausreichendes Gebot zustande kommt – kann ein weiterer Termin anberaumt werden.
In diesem weiteren Termin entfallen die 7/10- und die 5/10-Grenze. Das bedeutet: Ein Zuschlag ist dann grundsätzlich auch bei einem Gebot deutlich unter der Hälfte des Verkehrswerts möglich. Der Schutz vor niedrigen Geboten sinkt erheblich.
Für Bieter kann der zweite Termin damit Chancen bieten, weil die Schwellen wegfallen. Für Schuldner bedeutet er ein höheres Risiko eines niedrigen Erlöses. Beide Seiten sollten diesen Unterschied bei ihrer Strategie berücksichtigen.
Was das für Bieter und Schuldner bedeutet
Als Bieter sollten Sie wissen, in welchem Termin Sie sich befinden. Im ersten Termin geben die Grenzen Ihnen Orientierung: Ein Gebot oberhalb von 7/10 ist deutlich zuschlagssicherer. Im weiteren Termin dagegen kann bereits ein niedrigeres Gebot ausreichen – zugleich steigt der Wettbewerb oft, weil mehr Interessenten auf ein günstiges Ergebnis hoffen.
Als Schuldner haben Sie ein Interesse an einem möglichst hohen Erlös, weil dieser Ihre Restschuld mindert. Die Wertgrenzen im ersten Termin schützen Sie vor einem zu niedrigen Zuschlag. Fällt dieser Schutz im weiteren Termin weg, wird die Ausgangslage schwieriger.
In beiden Rollen ist der festgesetzte Verkehrswert die entscheidende Bezugsgröße. Alle Bruchteile rechnen sich von diesem Wert. Ist er nicht mehr marktgerecht, verschieben sich auch die praktischen Auswirkungen der Grenzen.
Warum der zugrunde liegende Wert so wichtig ist
Da sich beide Grenzen vom festgesetzten Verkehrswert ableiten, wirkt sich dessen Höhe unmittelbar auf Ihre Bietentscheidung aus. Ist der festgesetzte Wert zu niedrig angesetzt, sind auch die Schwellen niedrig – ein Zuschlag kann dann zu einem Preis erfolgen, der unter dem echten Marktwert liegt.
Ist der Wert dagegen zu hoch angesetzt, wirken die Grenzen abschreckend und der Termin führt möglicherweise zu keinem Ergebnis. In beiden Fällen lohnt sich eine unabhängige Einordnung des festgesetzten Verkehrswerts, bevor Sie Ihre Strategie festlegen.
Prüfen Sie deshalb den festgesetzten Wert eigenständig. So wissen Sie, was die 7/10- und die 5/10-Grenze in Euro tatsächlich bedeuten und wo Ihre persönliche Bietobergrenze liegen sollte.
Tipp: Rechnen Sie sich vor dem Termin beide Grenzen konkret aus, sobald Sie den festgesetzten Verkehrswert kennen. Mit diesen Zahlen im Kopf verlieren Sie im Termin nicht den Überblick.
Häufige Fragen
Worauf beziehen sich die 7/10- und die 5/10-Grenze?
Gelten die Wertgrenzen auch im zweiten Termin?
Was ist der Unterschied zwischen den beiden Grenzen?
Wertgrenzen richtig einschätzen
Ob ein Gebot die 7/10- oder 5/10-Grenze erreicht, hängt vom festgesetzten Verkehrswert ab. Ich ordne diesen Wert für Sie unabhängig ein, damit Sie Ihre Bietstrategie auf einer belastbaren Grundlage planen – als zertifizierter Sachverständiger im Allgäu.