Warum es mehrere Verfahren gibt

Immobilien sind keine austauschbaren Waren. Eine selbstgenutzte Doppelhaushälfte, eine Eigentumswohnung in guter Lage und ein vermietetes Mehrfamilienhaus folgen ganz unterschiedlichen Marktlogiken. Deshalb schreibt die ImmoWertV kein einheitliches Rechenmodell vor, sondern stellt drei Verfahren bereit, die jeweils eine andere Frage beantworten.

Das Vergleichswertverfahren fragt: Was zahlt der Markt für vergleichbare Objekte? Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es kosten, das Objekt heute wieder herzustellen? Und das Ertragswertverfahren fragt: Welche Erträge wirft die Immobilie ab? Erst die Wahl des richtigen Blickwinkels führt zu einem belastbaren Ergebnis.

Die Verfahren stehen nicht in Konkurrenz, sondern ergänzen sich. In der Praxis wird oft ein Hauptverfahren gewählt und das Ergebnis mit einem zweiten Ansatz plausibilisiert.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt als das marktnächste Verfahren, weil es tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte heranzieht. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, aus denen sich Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte ableiten lassen. Es eignet sich besonders für Objekte, von denen es viele ähnliche gibt.

Typische Anwendungsfälle sind Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und in manchen Regionen auch Reihen- und Doppelhäuser. Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsfälle, die nach Lage, Größe, Zuschnitt, Baujahr und Ausstattung wirklich vergleichbar sind.

Die Kunst liegt in den Anpassungen: Kaum ein Objekt gleicht dem anderen exakt. Unterschiede in Zustand, Ausstattung oder Grundstücksgröße müssen sachgerecht berücksichtigt werden, damit aus rohen Preisen ein tragfähiger Vergleichswert wird.

• Eigentumswohnungen in Lagen mit vielen Verkäufen
• Unbebaute Baugrundstücke
• Standardisierte Reihen- und Doppelhäuser
• Immer dann, wenn genügend echte Vergleichsfälle vorliegen

Das Sachwertverfahren

Fehlen ausreichende Vergleichsfälle, kommt häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Der Gebäudewert wird über normierte Herstellungskosten ermittelt und um die Alterswertminderung reduziert, um den heutigen Zustand abzubilden.

Dieses Verfahren ist typisch für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen die Eigennutzung und nicht die Rendite im Vordergrund steht. Auch bei individuellen Objekten ohne echten Vergleichsmarkt liefert der Sachwert eine nachvollziehbare Grundlage.

Wichtig ist der abschließende Marktanpassungsfaktor: Der reine Herstellungswert entspricht nicht automatisch dem Marktwert. Über einen Sachwertfaktor wird das Ergebnis an das regionale Marktgeschehen angeglichen, damit der Wert nicht an der Realität vorbeigeht.

Das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten und gewerblich genutzten Immobilien zählt vor allem eines: der nachhaltig erzielbare Ertrag. Genau darauf zielt das Ertragswertverfahren. Es leitet den Wert aus den marktüblichen Mieteinnahmen ab, vermindert um die Bewirtschaftungskosten, und kapitalisiert diesen Reinertrag über den Liegenschaftszinssatz.

Angewendet wird es typischerweise bei Mehrfamilienhäusern, Renditeobjekten und gewerblichen Einheiten. Für einen Käufer solcher Objekte ist entscheidend, welche Verzinsung seines eingesetzten Kapitals die Immobilie erwarten lässt – und nicht, was der Wiederaufbau kosten würde.

Der Bodenwert wird dabei gesondert behandelt, weil Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen. Restnutzungsdauer und Zinssatz haben erheblichen Einfluss auf das Ergebnis und müssen sorgfältig hergeleitet werden.

• Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser
• Vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage
• Gewerbe- und Geschäftshäuser
• Gemischt genutzte Objekte mit Ertragsschwerpunkt

Kombination und Plausibilisierung

In der Praxis wird selten stur ein einziges Verfahren durchgerechnet. Ein sorgfältiges Gutachten prüft, ob das Ergebnis des Hauptverfahrens auch aus einem zweiten Blickwinkel Bestand hat. So lässt sich ein Sachwert etwa mit vereinzelten Vergleichspreisen abgleichen oder ein Ertragswert mit dem Bodenwert plausibilisieren.

Diese Plausibilisierung ist kein Beiwerk, sondern Qualitätsmerkmal. Sie zeigt, dass der ermittelte Wert nicht das Zufallsprodukt einer Rechenmethode ist, sondern aus mehreren Richtungen bestätigt wird. Weichen die Verfahren stark voneinander ab, muss das begründet werden.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Ein belastbarer Verkehrswert entsteht nicht durch die Wahl eines Verfahrens allein, sondern durch fachlich saubere Anwendung, gute Datengrundlage und kritische Prüfung des Ergebnisses. Für ein gerichtsfestes Ergebnis führt der Weg zum Verkehrswertgutachten.

Häufige Fragen