Ratgeber · Scheidung & Zugewinn

Zugewinnausgleich mit Immobilie: so fließt der Verkehrswert ein

Beim Zugewinnausgleich wird der Vermögenszuwachs während der Ehe verteilt. Gehört eine Immobilie dazu, entscheidet ihr Verkehrswert maßgeblich über das Ergebnis – und genau hier entsteht oft Streit.

In diesem Beitrag

Was der Zugewinnausgleich bedeutet

Wer ohne Ehevertrag heiratet, lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das Vermögen bleibt während der Ehe getrennt – erst bei der Scheidung wird ausgeglichen, was jeder Partner während der Ehe hinzugewonnen hat. Ziel ist, dass beide fair am gemeinsam erwirtschafteten Zuwachs teilhaben.

Der Zugewinn ist die Differenz zwischen dem Vermögen am Ende der Ehe und dem Vermögen zu Beginn. Wer während der Ehe mehr Zugewinn erzielt hat, zahlt dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleich. Eine Immobilie kann diese Rechnung stark beeinflussen.

Damit die Rechnung stimmt, müssen beide Vermögensstände korrekt bewertet sein. Bei einer Immobilie heißt das: Es zählt nicht der Kaufpreis von damals, sondern der Verkehrswert zum jeweiligen Stichtag.

Anfangsvermögen und Endvermögen

Zwei Werte sind entscheidend. Das Anfangsvermögen wird zum Zeitpunkt der Eheschließung angesetzt, das Endvermögen regelmäßig zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags. Die Differenz beider Werte ist der Zugewinn eines Partners.

Gehörte eine Immobilie bereits bei der Heirat einem Partner, fließt sie mit ihrem damaligen Wert ins Anfangsvermögen ein. Ihr aktueller Verkehrswert zählt zum Endvermögen. Der Wertzuwachs über die Ehejahre wird so Teil des auszugleichenden Zugewinns.

Wurde die Immobilie während der Ehe erworben, taucht sie nur im Endvermögen auf. In beiden Fällen gilt: Nur ein sauber ermittelter Verkehrswert führt zu einem korrekten Ergebnis. Schätzungen aus dem Bauch heraus sind hier fehl am Platz.

Wie der Verkehrswert nach § 1376 BGB einfließt

Nach § 1376 BGB wird die Immobilie mit ihrem Verkehrswert angesetzt – also dem Preis, der am Markt erzielbar wäre. Nicht der Anschaffungspreis und nicht der Wunschwert eines Partners sind maßgeblich, sondern der objektive Marktwert zum Stichtag.

Der Verkehrswert wird nach anerkannten Verfahren ermittelt: dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, je nach Objektart. Ein selbst genutztes Einfamilienhaus wird anders bewertet als eine vermietete Eigentumswohnung. Diese fachlich saubere Herleitung ist der Kern eines belastbaren Gutachtens.

Weil der Verkehrswert das Ergebnis des Zugewinnausgleichs unmittelbar verschiebt, ist die Qualität der Bewertung entscheidend. Schon ein moderater Unterschied im Wert kann den Ausgleichsbetrag spürbar verändern.

Warum ein neutrales Gutachten Streit verhindert

Wenn jede Seite ihren eigenen Wert nennt, ist Streit programmiert. Der eine setzt niedrig an, um weniger zahlen zu müssen, der andere hoch, um mehr zu erhalten. Ein neutrales Verkehrswertgutachten durchbricht dieses Muster, weil es unabhängig und nachvollziehbar ist.

Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen wird von beiden Parteien, von Anwälten und von Gerichten ernst genommen. Es dokumentiert Datengrundlage, Verfahren und Herleitung transparent – das macht den Wert überprüfbar und schwer angreifbar.

So sparen Sie nicht nur Nerven, sondern oft auch Zeit und Kosten. Wer sich früh auf einen unabhängigen Wert verständigt, verkürzt langwierige Auseinandersetzungen erheblich.

  • Unabhängige, überprüfbare Wertermittlung
  • Von beiden Seiten und vor Gericht anerkannt
  • Transparente Herleitung nach anerkannten Verfahren
  • Weniger Streit, weniger Verfahrenskosten

Was Sie für die Bewertung bereithalten sollten

Je vollständiger die Unterlagen, desto präziser die Bewertung. Hilfreich sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Baupläne sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen hinzu.

Denken Sie auch an den maßgeblichen Stichtag. Für das Endvermögen ist regelmäßig die Zustellung des Scheidungsantrags entscheidend – der Wert muss also auf diesen Zeitpunkt bezogen ermittelt werden, nicht auf das Datum der Besichtigung.

Rechtliche Fragen zum Ablauf des Zugewinnausgleichs klären Sie mit Ihrem Anwalt. Für die belastbare Wertgrundlage bin ich als unabhängiger Sachverständiger die richtige Adresse – auf Wunsch als ausführliches Verkehrswertgutachten.

Häufige Fragen

Zählt der Kaufpreis oder der aktuelle Wert der Immobilie?
Für den Zugewinnausgleich zählt der Verkehrswert zum jeweiligen Stichtag, nicht der historische Kaufpreis. Nach § 1376 BGB wird die Immobilie mit ihrem objektiven Marktwert angesetzt.
Wie wirkt sich eine vor der Ehe erworbene Immobilie aus?
Sie fließt mit ihrem Wert zum Zeitpunkt der Eheschließung ins Anfangsvermögen ein, mit dem aktuellen Verkehrswert ins Endvermögen. Ausgeglichen wird der Wertzuwachs während der Ehe.
Kann ich den Wert nicht einfach selbst schätzen?
Eine eigene Schätzung führt fast immer zu Streit, weil beide Seiten unterschiedliche Interessen haben. Ein neutrales Gutachten schafft eine belastbare Grundlage, die vor Gericht und gegenüber der Gegenseite Bestand hat.

Neutrale Werte statt zäher Auseinandersetzung

Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten gibt Ihrem Zugewinnausgleich eine faire, belastbare Grundlage. Ich unterstütze Sie mit einer sachverständigen Bewertung.