Verkehrswert und Marktwert: zwei Wörter, eine Definition

Im deutschen Recht sind Verkehrswert und Marktwert Synonyme. Beide Begriffe beschreiben denselben Sachverhalt, nur in unterschiedlicher Sprachtradition: der Verkehrswert stammt aus dem deutschen Baurecht, der Marktwert ist der europäisch gebräuchliche Ausdruck. Wer beide Wörter in einem Gutachten liest, muss sich also nicht wundern – gemeint ist stets das Gleiche.

Maßgeblich ist die Legaldefinition in § 194 des Baugesetzbuchs. Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag zu erzielen wäre – und zwar unabhängig von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen. Genau diese beiden Klauseln sind entscheidend: Es geht um einen typisierten, marktüblichen Preis, nicht um einen zufälligen Einzelfall.

Der Verkehrswert ist damit kein fester Betrag, den man einer Immobilie fest zuordnet, sondern eine begründete Schätzung des marktüblich erzielbaren Preises. Er wird mit anerkannten Verfahren hergeleitet und muss nachvollziehbar dokumentiert sein. Deshalb spricht man auch von einer Wertermittlung und nicht von einer Preisfestsetzung.

Der Kaufpreis: was tatsächlich gezahlt wurde

Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Verkäufer und Käufer im konkreten Fall geeinigt haben und der im notariellen Kaufvertrag steht. Er ist ein realer, gezahlter Wert – aber eben nur das Ergebnis einer einzigen Verhandlung zwischen zwei bestimmten Menschen zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Genau hier trennen sich Verkehrswert und Kaufpreis. Ein Kaufpreis kann aus vielen Gründen vom Verkehrswert abweichen: Zeitdruck des Verkäufers, familiäre Bindungen zwischen den Parteien, ein besonders begeisterter Interessent, geschickte oder ungeschickte Verhandlung, ein angespannter oder ein schwacher Markt. Solche ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse schließt § 194 BauGB beim Verkehrswert bewusst aus.

Über viele Transaktionen hinweg pendeln sich Kaufpreise zwar rund um den Verkehrswert ein – deshalb fließen tatsächliche Kaufpreise auch in die Wertermittlung ein. Der einzelne Kaufpreis ist aber kein verlässlicher Wertmaßstab, weil er die Umstände des Einzelfalls in sich trägt.

Warum der Stichtag alles verändert

Jeder Verkehrswert gilt nur für einen bestimmten Tag, den Wertermittlungsstichtag. Immobilienmärkte bewegen sich, Bauzustände altern, rechtliche Rahmenbedingungen ändern sich. Ein Wert von heute ist nicht automatisch der Wert von vor drei Jahren – und umgekehrt.

Der Stichtag ist besonders in rückwirkenden Fällen wichtig. Bei einem Erbe ist regelmäßig der Todestag maßgeblich, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung. Der Sachverständige muss den Markt und den Zustand der Immobilie also zu genau diesem vergangenen Datum rekonstruieren, nicht zum Tag der Beauftragung.

Deshalb kann ein aktueller Verkaufserlös den steuerlich relevanten Wert eines mehrere Jahre zurückliegenden Erbfalls nicht ersetzen. Wer beides gleichsetzt, riskiert eine falsche Bemessungsgrundlage.

Wann der Unterschied bares Geld wert ist

In vielen Situationen zählt nicht der Kaufpreis, sondern ein sauber ermittelter Verkehrswert. Er ist die neutrale Grundlage, auf die sich Ämter, Gerichte und zerstrittene Parteien stützen können.

Typische Anlässe, in denen der Verkehrswert und nicht der Kaufpreis entscheidend ist:

• Erbschaft und Schenkung: Grundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer und für die Verteilung unter Miterben
• Scheidung: gerechte Aufteilung des Immobilienvermögens im Zugewinnausgleich
• Gerichtsverfahren: neutrale Entscheidungsgrundlage bei Streit über den Wert
• Betreuungs- und Nachlassfälle: Nachweis eines angemessenen Werts gegenüber dem Gericht
• Auseinandersetzung von Gesellschaften oder Miteigentümern

Beleihungswert: der vorsichtige Verwandte

Ein weiterer Begriff sorgt für Verwirrung: der Beleihungswert. Er wird von Banken für die Kreditsicherung ermittelt und ist bewusst vorsichtig angesetzt. Denn die Bank muss auch dann noch abgesichert sein, wenn sie die Immobilie in einer schwachen Marktphase verwerten müsste.

Der Beleihungswert liegt deshalb in aller Regel unter dem Verkehrswert. Er bildet nicht den heutigen Marktpreis ab, sondern einen dauerhaft und nachhaltig erzielbaren Wert, aus dem kurzfristige Marktspitzen herausgerechnet sind. Für steuerliche oder gerichtliche Zwecke ist er deshalb nicht der richtige Maßstab.

Wer im Allgäu eine Finanzierung plant, sollte also nicht überrascht sein, wenn die Bank einen niedrigeren Wert nennt als ein Verkehrswertgutachten. Beide Werte sind korrekt – sie verfolgen nur unterschiedliche Zwecke.

Für eine fundierte Einordnung Ihres konkreten Falls lohnt sich der Blick auf eine neutrale Immobilienbewertung, die den Zweck von Anfang an mitdenkt.

Häufige Fragen