Warum der Stichtag so wichtig ist

Immobilienwerte sind nicht statisch. Sie steigen und fallen mit dem Markt, mit Zinsen, mit Angebot und Nachfrage. Deshalb ist die Frage, an welchem Tag bewertet wird, keine Formalie, sondern oft der Punkt, an dem sich der Ausgleichsbetrag entscheidet.

Ein Unterschied von einigen Monaten kann in bewegten Marktphasen einen spürbaren Wertunterschied bedeuten. Wer den Stichtag ignoriert oder falsch ansetzt, riskiert ein Ergebnis, das der einen Seite nützt und die andere benachteiligt.

Beim Zugewinnausgleich sind gleich zwei Zeitpunkte relevant – für das Anfangs- und das Endvermögen. Beide müssen sauber bestimmt und der Wert jeweils darauf bezogen ermittelt werden.

Zwei maßgebliche Zeitpunkte

Das Anfangsvermögen wird zum Zeitpunkt der Eheschließung angesetzt. War die Immobilie damals bereits vorhanden, zählt ihr Wert an diesem Tag. Das Endvermögen wird regelmäßig zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags bestimmt.

Diese beiden Stichtage sind die Klammern, zwischen denen der Zugewinn gemessen wird. Der Wertzuwachs der Immobilie über diese Zeitspanne fließt in den Ausgleich ein. Deshalb genügt es nicht, nur den heutigen Wert zu kennen.

Gerade der Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags wird oft unterschätzt. Er liegt in der Regel vor dem Tag, an dem der Gutachter die Immobilie besichtigt – der Wert muss also rückwirkend auf dieses frühere Datum bezogen werden.

• Anfangsvermögen: Stichtag ist die Eheschließung
• Endvermögen: regelmäßig die Zustellung des Scheidungsantrags
• Der Zugewinn misst den Wertzuwachs zwischen beiden Zeitpunkten

Wie ein falscher Stichtag den Wert verschiebt

Angenommen, der Scheidungsantrag wurde in einer Phase hoher Immobilienpreise zugestellt, die Bewertung erfolgt aber erst später, nachdem der Markt nachgegeben hat. Wird dann versehentlich der niedrigere Tageswert angesetzt, benachteiligt das den ausgleichsberechtigten Partner.

Umgekehrt kann ein zu spät oder zu früh gewählter Stichtag die andere Seite bevorteilen. Solche Verschiebungen sind kein theoretisches Problem – sie sind der häufigste Grund, warum Werte im Scheidungsverfahren angefochten werden.

Deshalb muss der Sachverständige den Wert exakt auf den rechtlich maßgeblichen Tag beziehen und dies im Gutachten transparent begründen. Nur so ist das Ergebnis für beide Seiten und für das Gericht überprüfbar.

Rückwärtsbewertung durch den Sachverständigen

Liegt der maßgebliche Stichtag in der Vergangenheit, ist eine sogenannte Rückwärtsbewertung nötig. Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert nicht zum Tag der Besichtigung, sondern zu einem zurückliegenden Zeitpunkt – auf Basis der damaligen Marktdaten.

Dafür wird der Zustand der Immobilie zum Stichtag rekonstruiert und mit den damals gültigen Vergleichspreisen, Bodenrichtwerten und Marktkennzahlen bewertet. Modernisierungen, die erst nach dem Stichtag erfolgten, bleiben außen vor.

Diese Arbeit erfordert Erfahrung und Zugang zu belastbaren historischen Daten. Ein sorgfältig hergeleiteter Stichtagswert ist der Kern eines Gutachtens, das im Scheidungsverfahren Bestand hat.

Was Sie zum Stichtag klären sollten

Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt frühzeitig ab, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt. Die rechtliche Einordnung ist Aufgabe des Anwalts – die stichtagsgenaue Wertermittlung übernimmt der Sachverständige.

Halten Sie Dokumente bereit, die den Zustand der Immobilie zum maßgeblichen Zeitpunkt belegen: Fotos, Rechnungen über Modernisierungen, Baupläne. Je besser der damalige Zustand belegt ist, desto genauer die Rückwärtsbewertung.

Wenn Sie unsicher sind, ob ein einfacher Wert genügt oder ein ausführliches Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, berate ich Sie gern. Für Auseinandersetzungen vor Gericht ist ein vollständiges Gutachten meist die tragfähigere Wahl.

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