Ratgeber · Mietwert

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: So gehen Sie rechtssicher vor

Wer als Vermieter eine bestehende Miete anpassen möchte, bewegt sich in einem klar geregelten rechtlichen Rahmen. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – verlangt dafür aber eine saubere Begründung und die Einhaltung gesetzlicher Grenzen und Fristen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es ankommt, damit Ihr Mieterhöhungsverlangen Bestand hat.

In diesem Beitrag

Wann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zulässig ist

Die häufigste Form der Mietanpassung im frei finanzierten Wohnraum ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Der Gesetzgeber gesteht Vermietern damit zu, eine über die Jahre hinter der Marktentwicklung zurückgebliebene Miete an das ortsübliche Niveau anzugleichen. Entscheidend ist: Sie dürfen nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen, sondern nur bis zu dieser Grenze anheben.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen Jahren vereinbart oder geändert wurden. Sie ist damit kein einzelner fester Wert, sondern eine Spanne, aus der sich für Ihre konkrete Wohnung ein angemessener Betrag herleiten lässt.

Voraussetzung für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen ist zudem, dass die Miete zum Zeitpunkt des Zugangs für einen gesetzlich bestimmten Mindestzeitraum unverändert war. Erst danach ist der Weg für eine erneute Anpassung frei. Diese Wartezeit sollten Sie sorgfältig prüfen, bevor Sie tätig werden.

Die zulässigen Begründungsmittel im Überblick

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es begründet wird. § 558a BGB legt abschließend fest, mit welchen Mitteln Sie die geforderte Miete belegen dürfen. Sie können sich dabei auf eines dieser anerkannten Instrumente stützen:

  • einen qualifizierten oder einfachen Mietspiegel der Gemeinde
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines zertifiziert oder zertifizierten Sachverständigen
  • die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

So läuft das Mieterhöhungsverlangen ab

Das Verfahren folgt einem festen Ablauf. Halten Sie ihn ein, vermeiden Sie formale Fehler, die das gesamte Verlangen unwirksam machen können. In der Praxis bewährt sich dieser Weg:

  • Prüfen, ob die gesetzliche Wartezeit seit der letzten Anpassung abgelaufen ist
  • Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ermitteln und ein Begründungsmittel wählen
  • Das Verlangen in Textform an alle Mieter richten und die neue Miete sowie die Begründung nachvollziehbar darlegen
  • Die Zustimmungsfrist des Mieters und den späteren Wirksamkeitszeitpunkt der erhöhten Miete beachten

Kappungsgrenze und Fristen: die gesetzlichen Leitplanken

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über Ihrer aktuellen Miete liegt, dürfen Sie nicht in einem Schritt beliebig weit anheben. Der Gesetzgeber begrenzt die Erhöhung innerhalb eines bestimmten Zeitraums zusätzlich durch die sogenannte Kappungsgrenze. Diese wirkt unabhängig davon, wie hoch die Vergleichsmiete tatsächlich ist, und schützt Mieter vor sprunghaften Steigerungen.

Neben der Kappungsgrenze spielen Fristen eine zentrale Rolle: die Wartezeit vor dem Verlangen, die Überlegungs- und Zustimmungsfrist des Mieters sowie der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete zu zahlen ist. Wird eine dieser Fristen missachtet, kann das Verlangen ins Leere laufen. Prüfen Sie die einschlägigen Grenzen und Termine daher vor jedem Schritt sorgfältig oder lassen Sie sich beraten.

Warum ein Sachverständigengutachten Sicherheit schafft

Ein sauber hergeleiteter Mietwert ist das Fundament jeder erfolgreichen Mieterhöhung. Existiert kein aktueller Mietspiegel oder passt Ihre Wohnung schlecht in dessen Raster, ist ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten ein besonders belastbares Begründungsmittel. Es leitet die ortsübliche Vergleichsmiete methodisch aus dem konkreten Objekt und dem örtlichen Markt her und macht die Zahl für Mieter wie für Gerichte nachvollziehbar.

Gerade wenn eine Zustimmung des Mieters unwahrscheinlich erscheint oder ein späterer Streit droht, zahlt sich diese Sorgfalt aus. Eine solide Herleitung reduziert das Risiko, dass Ihr Verlangen an formalen oder inhaltlichen Mängeln scheitert. Wer den Mietwert seiner Immobilie im Zusammenhang bewerten möchte, findet in der Immobilienbewertung weitere Grundlagen.

So wird aus einer unsicheren Forderung eine gut begründete Position, die Sie gegenüber Ihren Mietern souverän vertreten können.

Tipp: Dokumentieren Sie den Zustand und die Ausstattung Ihrer Wohnung frühzeitig mit Fotos und Unterlagen. Diese Angaben erleichtern die Einordnung in die Vergleichsmiete und stärken Ihre Begründung erheblich.

Häufige Fragen

Bis zu welcher Höhe darf ich die Miete anheben?
Sie dürfen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, nicht darüber hinaus. Zusätzlich begrenzt die gesetzliche Kappungsgrenze, um wie viel Sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums insgesamt erhöhen dürfen.
Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?
Ja, bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete benötigen Sie die Zustimmung des Mieters innerhalb einer gesetzlichen Frist. Bleibt sie aus, obwohl das Verlangen berechtigt ist, kann die Zustimmung gerichtlich durchgesetzt werden.
Was tun, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Fehlt ein aktueller Mietspiegel, ist ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten ein anerkanntes Begründungsmittel. Es leitet die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung nachvollziehbar her.

Mietwert fundiert bestimmen lassen

Ein nachvollziehbar hergeleiteter Mietwert ist die Grundlage jeder sicheren Mieterhöhung. Als zertifizierter Sachverständiger im Allgäu ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung – belastbar und begründet.