Ratgeber · Verkehrswertgutachten

Den Bodenrichtwert verstehen und richtig einordnen

Der Bodenrichtwert ist einer der meistgenannten Begriffe der Immobilienbewertung – und einer der am häufigsten missverstandenen. Was er aussagt, wo Sie ihn kostenlos finden und warum er allein noch keinen Grundstückswert ergibt.

In diesem Beitrag

Was der Bodenrichtwert ist

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für ein abgegrenztes Gebiet, ausgedrückt in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Er bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit den typischen Merkmalen der Lage.

Ermittelt werden Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen. Diese unabhängigen Gremien werten die tatsächlichen Kaufpreise aus, die dem Grundbuchamt über die notariellen Kaufverträge gemeldet werden. Aus dieser Kaufpreissammlung leiten sie flächendeckende Richtwerte ab.

Wichtig ist das Wort Richtwert: Es handelt sich um einen Orientierungswert für eine Zone, nicht um den exakten Wert eines einzelnen Grundstücks. Innerhalb einer Bodenrichtwertzone gelten für alle Grundstücke zunächst dieselben Ausgangswerte, obwohl sich die Grundstücke im Einzelnen unterscheiden können.

Wo Sie den Bodenrichtwert finden

Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich. In den meisten Bundesländern lassen sie sich online über das Portal BORIS abrufen, das von den Gutachterausschüssen gepflegt wird. Bayern stellt die Werte über ein eigenes Bodenrichtwertportal bereit.

So kommen Sie an die Werte:

  • über das jeweilige Landesportal (in Bayern das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem)
  • durch eine schriftliche Auskunft beim zuständigen Gutachterausschuss
  • über die Auskunftsstellen der Gemeinde oder des Landratsamts

Warum der Bodenrichtwert allein nicht genügt

So nützlich der Bodenrichtwert ist – für den tatsächlichen Wert eines konkreten Grundstücks reicht er nicht aus. Er beschreibt den Durchschnitt einer Zone, nicht die Besonderheiten Ihres Grundstücks.

Zahlreiche individuelle Merkmale können den Wert nach oben oder unten verschieben:

  • Grundstückszuschnitt und Größe im Verhältnis zum ortsüblichen Maß
  • tatsächliche Bebaubarkeit und Ausnutzbarkeit nach Bebauungsplan
  • Erschließungszustand, Hanglage, Bodenbeschaffenheit oder Altlasten
  • Rechte und Belastungen im Grundbuch, etwa Wege- oder Leitungsrechte
  • besondere Lagevorteile oder -nachteile innerhalb der Zone

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert

Aus dem Bodenrichtwert wird der individuelle Bodenwert, indem der Sachverständige die Besonderheiten des Grundstücks berücksichtigt. Er passt den Richtwert über Zu- und Abschläge an und multipliziert ihn mit der maßgeblichen Fläche.

Dieser Schritt ist Fachwissen und keine reine Rechenaufgabe. Zwei Grundstücke in derselben Zone können nach der Anpassung deutlich unterschiedliche Bodenwerte haben – etwa weil das eine voll bebaubar, das andere durch ein Leitungsrecht eingeschränkt ist.

Der Bodenrichtwert ist also der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Wer ihn ungeprüft als Grundstückswert verwendet, kann sich erheblich verschätzen.

Bodenwert und Gebäudewert im Zusammenspiel

Bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert nur ein Teil des Ganzen. Hinzu kommt der Wert der baulichen Anlagen. Je nach Bewertungsverfahren werden Boden und Gebäude getrennt betrachtet und anschließend zusammengeführt.

Das Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert schwankt stark. In gefragten Lagen kann der Boden den größeren Anteil ausmachen, während bei einem neuwertigen Haus in einfacher Lage das Gebäude überwiegt. Mit zunehmendem Alter und Verschleiß des Gebäudes verschiebt sich das Gewicht tendenziell zum Boden.

Für eine belastbare Einschätzung müssen beide Bestandteile fachgerecht ermittelt und sinnvoll gewichtet werden. Genau das leistet eine fundierte Immobilienbewertung, die über den bloßen Bodenrichtwert hinausgeht.

Tipp: Nutzen Sie den Bodenrichtwert als erste Orientierung, aber ziehen Sie für verbindliche Zwecke wie Erbe, Verkauf oder Finanzamt immer eine fachliche Bewertung hinzu. Der Unterschied zum tatsächlichen Wert kann erheblich sein.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückswert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone. Der tatsächliche Bodenwert Ihres Grundstücks ergibt sich erst nach Anpassung an Zuschnitt, Bebaubarkeit, Belastungen und weitere Merkmale.
Wo finde ich den Bodenrichtwert kostenlos?
Über die Bodenrichtwertportale der Länder, in Bayern über das amtliche Landesportal, sowie durch Auskunft beim zuständigen Gutachterausschuss oder der Gemeinde. Die Werte sind öffentlich zugänglich.
Wie hängen Bodenwert und Gebäudewert zusammen?
Bei bebauten Grundstücken werden Boden und Gebäude oft getrennt bewertet und zusammengeführt. Das Verhältnis hängt von Lage, Baujahr und Zustand ab. Mit steigendem Gebäudealter gewinnt der Bodenwert an Gewicht.

Vom Bodenrichtwert zum echten Wert

Der Bodenrichtwert ist nur der Anfang. Ich ermittle den tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks unter Berücksichtigung aller Besonderheiten. Nehmen Sie gern Kontakt auf.